Aidat Borcu

Aidat borcundan kimler sorumludur ?   Kimler icraya verilebilir ?  Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır ?

Apartman aidatı nedir?
Apartman aidatı ile ilgili yasal hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki maddelerde yer alıyor. Kanunun aşağıda verilen maddelerinde Apartman aidatı neleri kapsar?; Apartman aidatı ne kadar?; Apartman aidatı nasıl ve nerede belirlenir?

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;  katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

II - Yeter sayı:
Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

III - Oya katılma:
Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

IV - Kararlar:
Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığınsebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden
başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Apartman aidatı nasıl toplanır?

Birden fazla bağımsız bölümü içinde barındıran gayrimenkullerde apartman aidatının ödenmesi gerekiyor.Apartman aidatını, apartman içindeki bağımsız bölüme sahip ya da kiracı olarak o bağımsız bölümde oturan kimselerin ödemeleri gerekiyor.
Apartman aidatları, apartmanın temizliği, güvenliği, tesisat ve onarımı gibi gerekli görülen ihtiyaçlar için toplanıyor.Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre;kat maliklerinden her biri aralarında başka türlüanlaşma olmadıkça,kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak ve,anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlü oluyor.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamıyor.Peki apartmanda aidat nasıl toplanır?
Kat malikleri genel kurulu tarafından yöneticiye bu husus hakkında yetki verilmediği takdirde; yöneticinin bir işletme projesi ve Kat Malikleri Genel kurul toplantısı yapması gerekiyor. Apartman aidatlarının tutarı, yapılan bu apartman genel kurul toplantılarında belirleniyor.
Aidat, kat malikleri kurulu tarafından belirlenen tarihlerde ve belirlenen miktarda alınıyor.

Apartman aidatı ne zaman ödenir?

Apartman aidatına ilişkin bilgiler Kat Mülkiyeti Kanununda yer alıyor.Apartmanda kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anataşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlü oluyor.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamıyor.
Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabiliyor, icra takibi yapılabiliyor.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü oluyor. Peki, apartman aidatı ne zaman ödenir?
Kat malikleri genel kurulu tarafından belirlenen apartman aidatı, kat malikinin, mülkiyetin sahipliğin kaydedildiği tarihten sonraki giderlerden sorumlu oluyor.Fakat Yapı kullanma izni veya Kat irtifakı belgesi alınma tarihinden önceki giderleri müteahhitin karşılaması gerekiyor.
Kat irtifakı alındıktan sonra taşınmazda oturulmasa da yeni kat malikleri aldıkları aydan itibaren aidatı ödemek durumunda oluyor.

(kat mülkiyeti elkitabı)
Apartman aidatı gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

GECİKME TAZMİNATI:

Blok yapı ve/veya SİTE ORTAK GİDER avans payının (aidatın) tamamını, TYTK tarafından belirlenen tarihte (bir tarih belirtilmemişse, ilgili ayın yirmisine kadar) ödemeyen kat malikleri veya diğer yükümlülüler (hiçbir uyarıya gerek kalmaksızın) kendiliğinde temerrüde düşer.

Ödemede geciktiği günler için,TYTK tarafından başka bir oran kararlaştırılmamışsa, AYLIK %5 oranında gecikme zammı ÖDEMEK ZORUNDADIR. Bu konuda (TYTK’ nda veya SYK’ nda) ayrıca bir karar alınmasına gerek olmadan, SYK tarafından otomatikman gecikme tazminatı tahakkuku ve tahsilatı yapılır.

Geçmiş dönem aidat ve gecikme tazminatı borcu olanların yaptığı ödemeler, öncelikle geçmiş dönem aidat ve gecikme zammı ( icra takibi yapılmışsa, ayrıca feri giderlere de ) mahsup edilir.

GECİKME TAZMİNATI NASIL HESAPLANIR

KMK md. 20 de öngörülen gecikme tazminatı, yönetime olan borçlarını ödeyemeyenlere, yasaca oranı belirtilen bir cezadır. Bu oran daha önce %10 iken, 5711 sayılı yasa ile 28.11.2007 tarihinden itibaren %5 olarak belirlenmiştir.
Bu oranın nasıl uygulanacağını bir örnekle açıklayalım :
Her ay ödenmesi gereken aidat 130,- TL olsun.Ocak/Mayıs aylarına ait 5 aylık birikmiş aidat borcuna uygulanacak gecikme tazminatı hesabı şöyle olacaktır:

Aylar                        Aidat                                  Oranı(%5)                     Gecikme Tazminatı

1.ay                         130,-TL                                 %25                                           32,50-TL
2.ay                        130,-TL                                 %20                                            26,00-TL
3.ay                        130,-TL                                 %15                                             19,50-TL
4.ay                        130,-TL                                 %10                                             13,00-TL
5.ay                        130,-TL                                 %5                                                 6,50-TL
+—————                                                                                +—————
650,-TL                                                                                     97,50-TL

130,-TL X 5 ay = 650,-TL + 97,50 = 747,50 TL Toplam
*ikinci hesaplama yöntemi de şöyledir :

1.ay         130,-TL           %5           6,50-TL
2.ay        260,-TL          %5           13,00-TL
3.ay         390,-TL         %5           19,50-TL
4.ay         520,-TL         %5            26,00-TL
5.ay         650,-TL         %5             32,50-TL
+—————-
650,- TL +97,50 TL = 747,50 TL Toplam

Farklı yöntemle yapılan her iki hesapta sonuç aynıdır. Ayrıca da md. 20’nin düzenleniş biçiminde “…..ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” yazılı olduğundan, istek halinde ay üzerinden günlük olarak da hesaplayabilirler.
Bu tür alacak işlemlerinde bilinmesi gereken üç husus vardır:
1. Gecikme tazminatının istenmesi, ayrıca yasal faizin de istenmesine engel değildir.
2. Mahkemece veya icra müdürlüklerince aylık yüzde beş gecikme tazminatının uygulanabilmesi için, bunun açıkça istenilmesi gerekir.
3. Yapılan icra takibine borçlunun itirazı halinde, açılacak davada ayrıca %20 inkar tazminatı istenmesi de mümkündür.

e. Ödememe halinde yapılacak işlemler: Aylık avans borçlarını ödemeyen kat maliki (veya kiracı) aleyhine, yönetici tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak davası açılır veya İcra Md. başvurulabilir. Bunun biçim ve yöntemleri, ileriki bahislerde ayrıntılı olarak anlatılacaktır.
f. Ortak giderlerin teminatı: Ortak giderlerin kat maliklerinden tahsili dışında başkaca teminat yolları da KMK’ca düzenlenmiş bulunmaktadır. Şöyle ki:
KİRACI da genel giderlerden sorumlu tutulabilmektedir. Açılacak dava kat maliki ile kiracı aleyhine ve her ikisini zincirleme sorumlu olacak şekilde açılmalıdır. Kat malikinin adresi bilinmiyor sa sadece kiracı dahi davalı gösterilebilecektir.
d. Devir mecburiyeti KMK’nın 25. md de özel olarak düzenlenmiştir. Bu da bir çeşit yönetim alacağının teminatıdır. Buna göre; Kat maliklerinden biri, KMK’ya göre kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini yargıçtan istetebileceklerdir.
O halde “çekilmezliğin” mahiyeti ve niteliği nedir? KMK’nın 25. md aşağıdaki hallerin varlığında çekilmezliğin de var olacağını öngörmektedir.

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında, iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması,
• Sulh yargıcı tarafından md 33 uyarınca verilen emre rağmen, borç ve yükümlerini yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi,
• Kendi dairesini randevu evi, kumarhane ya da benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adabe aykırı harekette bulunulması,

Yukarıdaki durumlarda açılacak dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden itibaren altı ay ve herhalde dava hakkının doğması tarihinden itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.
KMK md 25’e göre açılan davanın kabulü için, o ana taşınmazda kat mülkiyetinin kurulmuş olması şarttır. Kat irtifakı kurulmuş binalarda, bu tür dava kabul edilemez.Apartman aidat borcu ihtarname örneği!

...................... Yönetimi
Tel: .................................
Sayın ...................;
.................... tarihi itibarı ile toplam ............ TL ödenmemiş aidat borcunuz bulunmaktadır.
Genel Kurul toplantısında Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen aidat borçlarına aylık % 5 gecikme faizi uygulanmasına; aidat borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibine geçilmesi hususunda yöneticiye yetki verilmesine karar verilmiştir.
Sayın ………………… işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 5 (Beş) gün içinde faiz hariç ..... TL aidat borcunuzu ödemenizi aksi takdirde aleyhinizde icra takibine geçileceğini ve Kat Mülkiyeti Kanundan doğan sair hakların kullanılacağını bu uğurda yapılacak her türlü masraf ve avukatlık ücretinin de tarafınıza ait olacağını ihtar ederiz.
Sayın Noter;
üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini bir nüshasının dairenizde saklanmasını tebliğ şerhi verilecek diğer nüshasının ise tarafımıza verilmesini talep ederiz.
DÜZENLEYEN
..................... Yönetimi
MUHATAP: .......................
KONU: .......................
ÖDENMEMİŞ AİDAT BORÇLARINIZ: .......................
AÇIKLAMA: .......................
........ Yönetimi
Tel: .......................
Apartman aidat borcu ihtarname örneği!

...................... Yönetimi
Tel: .................................
Sayın ...................;
.................... tarihi itibarı ile toplam ............ TL ödenmemiş aidat borcunuz bulunmaktadır.
Genel Kurul toplantısında Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen aidat borçlarına aylık % 5 gecikme faizi uygulanmasına; aidat borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibine geçilmesi hususunda yöneticiye yetki verilmesine karar verilmiştir.
Sayın ………………… işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 5 (Beş) gün içinde faiz hariç ..... TL aidat borcunuzu ödemenizi aksi takdirde aleyhinizde icra takibine geçileceğini ve Kat Mülkiyeti Kanundan doğan sair hakların kullanılacağını bu uğurda yapılacak her türlü masraf ve avukatlık ücretinin de tarafınıza ait olacağını ihtar ederiz.
Sayın Noter;
üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini bir nüshasının dairenizde saklanmasını tebliğ şerhi verilecek diğer nüshasının ise tarafımıza verilmesini talep ederiz.
DÜZENLEYEN
..................... Yönetimi
MUHATAP: .......................
KONU: .......................
ÖDENMEMİŞ AİDAT BORÇLARINIZ: .......................
AÇIKLAMA: .......................
........ Yönetimi
Tel: .......................
yönetim planından (baro dergi)
ORTAK GİDERLERE KATILMA
Madde:29
Kat malikleri, Site’deki ORTAK YAPI, YER VE TESİSLER üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümün veya kendisinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya gerek veya imkan olmadığını ileri sürmek suretiyle site ortak gider payı ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Bağımsız bölümünden (kiracı olarak veya diğer bir sebeple) bir başkasının yararlanmakta olması, kat malikinin ortak gider aidatı ve avans payını - gecikme tazminatını vd. ödemeleri yapma zorunluluk ve sorumluluğunu kaldırmaz. İLK ve ASIL SORUMLU HER ZAMAN KAT MALİKİDİR. Kat Maliki, bu ödemelerin yapılıp yapılmadığını öğrenmek ve zamanında ilgilisine ödetmek veya kendisi ödemek zorundadır.

SİTE ORTAK GİDERLERİ

Site ortak giderleri KMK’nın 20. md hükümlere göre belirlenir.

Site alanı içinde veya çevresinde bulunan kamuya bırakılmış olan yol, spor tesisleri, park vs. yerlerin vb. tesislerin bakım,onarım ve işletmesi (TYTK’nun kararıyla) SYK tarafından üstlenilmişse, bunlara ilişkin giderler de site ortak sayılır ve yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde kat maliklerince karşılanır.

AİDAT ÖDEME

Aidatların, SYK tarafından site adına açılmış banka hesabına yatırılması esastır. Herhangi bir nedenle, yeni dönem işletme projesi yürürlüğe girmemişse, yeni dönem aidatı belirlenene kadar, mevcut aidatın ödenmesine devam edilir.
Toplu yaşamın gereği olarak siteye sürekli aidat ödeneceğinden, kat malikleri, kiracılar bağımsız bölümlerden fiilen yararlananlar, kendilerine hiçbir tebligat yapılmasa bile, aidat miktarını öğrenmek ve (TYTK’nda veya işletme projesinde başka bir tarih kararlaştırılmamışsa) en geç ilgili ayın 20 (yirmi) sine kadar aidatı / avansı ödemek zorundadırlar. Ödenecek aidatla ilgili tebligat yapılmadığını, ödenecek aidatın / avansın miktar ve tarihini bilmediğini ileri sürmek, aidat yükümlüsünü temerrütten kurtarmaz. İşletme projesinde ya da ilgili TYTK kararlarında belirtilen son ödeme gününde, ödeme tarihi belirlenmemişse ilgili ayın son günü kendiliğinden temerrüt oluşur ve gecikme zammı işlemeye başlar.

SONRADAN MALİK OLANLAR, bağımsız bölümü satın almadan önce, Site Yönetimi’ne başvurarak önceki malikin borcu olup olmadığını sormak ve borcu olmadığına ilişkin yazılı belge almak zorundadırlar. Aksi halde, ÖNCEKİ MALİKİN (Blok ve Site ortak gideriyle ilgili olarak) Site Yönetimi’ne olan aidat ve gecikme tazminatı borcundan sorumludurlar. O nedenle, SİTE’den ayrılış ve girişlerde, Site Yönetimi’nden “BORCU YOKTUR” YAZISI ALINMALIDIR.
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAN KAYNAKLI UYUŞMAZLIKLAR
Günümüzde bireysel yaşamdan uzaklaşılarak toplu yapılarda, sitelerde, apartmanlarda yaşanmaya başlanması ile gerek bireylerin toplu yaşamından kaynaklanan uyuşmazlıklar gerekse toplu yaşamın gerektirdiği ve kanundan kaynaklanan yükümlülük ve ödevlerin ihlali anlamında sorunların ortaya çıkması nedeniyle bireysel olarak kat malikleri veya yönetim görevini üstlenen yöneticiler, kanundan kaynaklı haklarının elde edilmesi anlamında hukuki yollara başvurur olmuştur. Bu sebeple makalemize başlık olarak, Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklı Uyuşmazlıklar şeklinde isim vermenin yerinde olacağını düşünerek, aşağıda ayrıntıları ile Kat Mülkiyetinden kaynaklı olarak soru-cevap şeklinde özellikle aidatların icra takibi yoluyla toplanması ve daire sakinlerinin aralarındaki uyuşmazlıkların ne şekilde çözüleceği hususunda, faydalı olacağını düşündüğümüz bilgiler sunacağız.
Binalarda yönetici bulunması kanunen zorunlu mudur ?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/2 gereği anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ancak anagayrimenkulün  bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.
Kat malikleri aidat borçlarından sorumlu mudur?
Kat maliklerinin borçlarını KMK.m.18 ve devamı hükümleri düzenlemiştir. KMK.m.20 gereği kat maliki ortak giderlere katılmak zorundadır. Ayrıca KMK.m 18 gereği kat maliklerinin borçlarına dair kanun hükümleri, bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır, bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleri ile birlikte müteselsil sorumlu olur. Yani aidat borçlarından sanılanın aksine sadece kiracı sorumlu olmayıp, kat maliki de kiracısı ile birlikte müşterek müteselsil sorumludur. Buna ilişkin bir icra takibi başlatılacaksa borçlu olarak hem kat maliki hem de kiracı gösterilebilir. Bu borç sebebiyle de takip kesinleştikten sonra kat malikinin tapusuna haciz dahi konulabilir.
Kat maliki, dairesi boş olsa dahi ortak giderlere ve apartman aidatına katılmak zorunda mıdır?
Kat maliki, tapuda malik olarak gözüktüğü müddetçe ortak giderlere, apartman aidatına katlanmak zorundadır. Dairede oturmuyor olması veya kiracının bulunup bulunmaması ortak giderlerden sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Buna ilişkin yönetici veya ortak gideri yapan diğer kat malikleri, yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat maliki aleyhine icra takibi başlatabilir.
Aidat borçlarına ilişkin icra takibi nasıl yapılır?
Aidat borçlarına ilişkin ilamsız icra takibi yapılır. Aidat borcuna ilişkin İcra takibinde yetkili yer (yetkili icra müdürlüğü), ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra daireleridir. İcra takibi yönetici tarafından yapılabileceği gibi kat malikleri tarafından da yapılabilir. Yönetici ilgili apartmanı temsilen avukata vekalet verebilir. Avukat bu vekalete istinaden kat maliki ve kiracı hakkında icra takibi başlatabilir. Vekalete istinaden kat maliki ve kiracı hakkında icra takibi başlatabilir.
Ödenmeyen aidatlara ilişkin icra takibinde gecikme tazminatı ya da faiz uygulanır mı ?
KMK m.20 gereği ödenmeyen aidatlara ilişkin olarak aidatın ödenmesi gerektiği günden başlayarak her bir ödenmeyen aidat için aylık % 5 gecikme tazminatı uygulanır. Kanunda faiz kavramının yerini gecikme tazminatı almıştır. Ödenmemiş bir aidat borcu söz konusu ise bu durumda ödemeyen kiracı veya kat malikinin takibe itiraz etmesi aleyhine olacaktır. Zaten icra takibinde aidat borcunun dışında bir de gecikme tazminatı, icra masrafları ve avukatlık ücreti öderken, haksız itiraz sonucu, itirazın iptali davası açıldığı takdirde ayrıca %20 oranında icra-inkar tazminatına mahkum olacak, bu durumda da söz konusu dava nedeniyle tekrar avukatlık ücreti ödemek zorunda kalacaktır.
Ortak gider alacağına ilişkin başlatılan icra takibinde itiraz hakkı var mıdır? İtiraz nereye yapılır? İtirazın akıbeti nedir?
Kendisine karşı icra takibi başlatılan kat maliki veya kiracı, icra takibinin haksız olduğunu düşünüyorsa ve buna ilişkin de haklı delilleri mevcut ise, ödeme emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde ilgili icra dairesine itiraz edebilir. Bu itiraz ile icra takibi, itiraz eden kişi açısından durur. Borçlulardan sadece biri süresi içinde itiraz etmişse, itiraz etmemiş olan borçlu bakımından icra takibi devam eder. Borçluların tamamı itiraz etmiş ise, alacaklı taraf bu itirazları bertaraf edebilmek ve takibe devam edebilmek için ya 6 ay içinde İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ya da 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açması gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme neresidir ?
KMK Ek Madde 1 gereği Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olduğu gibi ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkilidir.

Av. Şehmus ULUÇ

» KİRACISI CIKAN DAİRENİN AİDATINI KİM ÖDER?

Kat Mülkiyeti Kanunu, 20.madde gereği,

''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

22.madde gereği ise, ''Kat malikinin, 20 ncı madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.''

Bu iki yasal düzenleme gereği ana taşınmazın giderlerinden esasen kat maliki sorumlu olmakla birlikte bağımsız bölümü fiilen kullanan da bu masraflardan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu bulunmaktadırlar.

Bina yöneticisi ödenmeyen apartman giderlerini ister kat maliki ister bağımsız bölümü fiilen kullanan ve isterse her ikisinden de talep etme hakkına yasal olarak sahiptir.

Kat maliki ile kiracı aralarındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde bu giderlerin paylaşımını yapabilirler. Kat maliki ve kiracıların arasındaki bu paylaşım bina yönetimini bağlamaz.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.3.2006 Tarih, Esas 2006/1820 Karar 2006/2566 sayılı kararına göre ''Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı göz önüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir. ''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 27.1.2003 Tarih, Esas 2002/11525 Karar 2003/393 sayılı kararına göre ise ''Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine isterse onun bağımsız bölümünden sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine karşı icra takibi yapabilir veya dava açabilir.''

Kiracı taşınmazı tahliye etmiş ise artık sadece ev sahibine takip yönlendirilecektir.

» Genel kurulda alınan karar gereği belirlenen aidata kat mülkiyeti kanunun 35. maddesi örnek gösterilip bir yıl dolmadan site yönetim kurulu kararıyla zam yapılabilir mi?
KMK 35.madde, ''Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması'' düzenlemesine dayanarak ek aidat toplamanız mümkün olabilir. Ancak kat malikleri kurulu bu hususta yöneticiye yetki vermemiş ise kurulu toplamanız uygun olandır.

MAKALELER
KAT MÜLKİYETİNDE KİRACININ GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
GİRİŞ
Kat Mülkiyetinde karşılaştığımız sorunlardan birisi de giderlere katılım yönünden kiracı-malik ilişkisidir.
Yakın zamanda çok sayıda bağımsız bölümü içeren siteler kurulması, bu büyük ortaklıkların yönetimi ile ilgili sorunlar doğmasına neden olmuştur. 1965 yılında kabul edilen Kat Mülkiyeti Kanunu’na yapılan ilaveler de bu sorunların çözümü için yeterli olamamıştır. Karşılaştığımız sorunlardan birisi de giderlere katılım yönünden kiracı-malik ilişkisidir. Bu nedenle, bu yazımızda giderlere katılımla ilgili bazı yanılgılar hakkında kısa bilgiler vermeye çalışacağız.
Kat Mülkiyeti Kanunu giderlere katılımla ilgili bir sistem belirlemiş, kat malikleri arasında başkaca bir anlaşma olmadığı takdirde, kat maliklerinin, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılacağını öngörmüştür. Ancak bu belirleme, kat malikleri arasında başkaca bir anlaşma yoksa geçerli olacaktır. Dolayısıyla kat malikleri başka şekilde bir paylaşım belirleyebilir. Başka bir anlaşma olup olmadığını anlamak için bakacağımız belge Tapu Sicil Müdürlüğünden temin edilebilecek yönetim planı olacaktır. Yönetim planında giderlerin paylaşımı ile ilgili herhangi bir belirleme yoksa yukarıdaki açıklama doğrultusunda paylaştırma yapılacaktır.
Bilindiği üzere, büyük sitelerdeki en büyük gider kalemlerinden birisi, güvenlik, temizlik gibi personel giderleridir. Yukarıdaki gibi eşit paylaşım yapıldığında, arsa payı (metrekaresi) düşük bağımsız bölümler çok yüksek aidat borçlarıyla karşılaşmak da bu tartışmalara neden olmaktadır. Bu yüzden, en doğrusu, sitenin inşası aşamasında, sitenin özel durumları incelenerek (bağımsız bölüm sayısı, arsa payları v.b.) profesyonelce yönetim planının hazırlanması ve siteye özgü bir paylaşım benimsenmesi olacaktır.
Bu şekilde belirlenecek avans borcundan kural olarak kat maliki sorumlu olacaktır. Kanunumuz kat malikliyle birlikte, bağımsız bölümden kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananları da avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmuştur. Ayrıca, kanun, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutmuştur.
Dolayısıyla aidat borcunun asıl sorumlusu kat malikidir, bununla beraber, eğer bağımsız bölümde kiracı varsa, o da avans borcunun ödenmesinden kira miktarı ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Uygulamada, mal sahiplerinin, “bağımsız bölümlerini kiraya verdiği, bu nedenle kiracının muhatap tutulması gerektiği” yönündeki itirazlarıyla sık sık karşılaşılmaktadır. Ancak yukarıdaki kanun hükmü karşısında bu itiraz yersizdir. Mal sahipleri, bu yersiz itirazları nedeniyle de, yargılama gideri bir ilave yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilmektedir. Bu nedenle de kat malikinin, avans borcunun ödenip ödenmediğini takip etmesi, ödenmediği takdirde önlem alması, kiracısını uyarması yerinde olacaktır. Aksi takdirde, o da hukuki süreçle karşı karşıya kalabilecektir.
Sık sık karşılaştığımız bir diğer yanılgı ise demirbaşlara ait giderler ile işletme giderleri ayrımıdır. Uygulamada demirbaşlara ait giderler kat malikinden istenmekte, işletme giderleri ise kiracıdan talep edilmektedir. Hâlbuki kanun böyle bir ayrım yapmamıştır. Kanuna göre, gerek kat maliki gerekse kiracı giderin türüne bakılmaksızın, aidat borcundan sorumludur. Sadece kiracının sorumluluğu ödediği kira ile sınırlıdır.
Örneğin, dış cephe tadilatıyla ilgili harcama yapma kararı alındığında, bağımsız bölüme isabet eden avans borcunun, kat maliki ya da kiracı ayrımı yapmadan, her ikisinden de talep edilmesi gerekecektir. Ancak yukarıda ifade ettiğimiz uygulama nedeniyle kiracılar genellikle, demirbaşla ilgili avansları ödememekte, daha sonra da yargılama giderleri, inkâr tazminatı gibi bedeller ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya kalmaktadır.

Çoğu zaman da, kiracılar bu iddialarını mal sahibi ile yaptığı kira sözleşmesine dayandırmaktadır. Zira kira sözleşmelerinde, işletme giderlerinin kiracıya ait olduğu, demirbaş giderlerinin mal sahibine ait olduğu yönünde hükümler bulunmaktadır. Esasen Borçlar Kanunu da bu yöndedir. Ancak kira sözleşmesindeki hususlar, yalnızca taraflar açısından hüküm ifade ettiğinden, bu itiraz Kat Mülkiyeti Kanunu karşısında geçersiz kalmaktadır. Dolayısıyla kiracının böyle bir durumda yapması gereken, aidatın türüne bakmaksızın tamamını ödemek, içinde demirbaş v.b. kalemlere ilişkin giderle var ise, bunları kira sözleşmesine dayanarak mal sahibinden talep etmektir.

Son olarak, avans borcunun düzenli olarak ödenip ödenmediğini kontrol edebilmesi için yöneticilikte mal sahibinin güncel bir adresinin bulunması gereklidir. Zira Tebligat Kanununa göre, Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili konularda, her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacaktır. Dolayısıyla adresini bildirmeyen mal sahibi, hiç beklemediği bir zamanda ödenmemiş aidatlar ve kesinleşmiş bir hukuki süreçle karşı karşıya kalabilir.

İMO İSTANBUL BÜLTEN
APARTMAN  AİDAT  BORCU ÖDENMEMESİ  VE CEZASI..

Merhabalar  değerli Siirt halkı bu haftaki konumuz apartman katlarında ikamet eden kiracı veya mal sahibinin aylık yakıt,kapıcı,elektrik,su vs. gibi borçlarının ödememeleri halinde haklarında yapılacak yasal işlemler hakkında sizleri bilgilendirmeye çalışacağım. Malumunuz ilimizde ağırlıklı olarak bu kış İthal kömür kullanıldı ve çoğumuzda ithal kömürü döviz ile aldık,dövizin sürekli yükselmesiyle aidat kışın yaktığımız kömürün aidat borcu ne yazık ki yaz aylarına sarktı. Bazı apartman yöneticilerinin kiracı veya ev sahiplerinin aidatlarını zamanında vermediklerinden veya bazı kiracılarında evlerini tahliye ettiklerinden aidat borçlarını ödemeden kaçtıklarından  yakındıklarını duyuyoruz,bu nedenle bu haftaki konumuz “AİDAT BORCU VE CEZASI” olarak belirledik elimizden geldiğince sizleri bu konuda bilgilendirmeye çalışacağım.

Aidat olayı, herkesi yakından ilgilendiriyor. O nedenle, ilgili yasa maddesinin son şekli hakkında, bilgi vermekte yarar var.
Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi elektrik,su,asansör giderlerine ve bunlar için toplanan avansa eşit olarak;
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ile ortak tesislerin işletme giderlerine, kendi arsa payı oranında, katılmakla yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 20).

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 10 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Buna göre, aidatı 15 gün geciktiren, yüzde 5 gecikme tazminatı ödemek zorunda.

EVİ DE SATILACAK
Olay, aylık yüzde 10 gecikme tazminatı ile bitmiyor. Devamı da var!.. Kat maliklerinden biri  örneğin; 6 no’lu dairenin sahibi, aidat borcunu ödemezse, diğer kat malikleri, 6 no’lu dairenin mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini, hakimden isteyebiliyorlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre,

a) Ortak giderler ve avanstan, kendine düşen borcu ödemeyen ve hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra ve dava takibi yapılan, kat malikine ait gayrimenkulün,

b) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunan kat malikine ait gayrimenkulün,
talep edilmesi halinde, diğer kat maliklerine devredilmesi söz konusu olabilecek.

Görüldüğü gibi, "aidat" deyip geçmemek lazım.  Kat malikleri ve kiracilar, apartmanin ortak giderlerine katilmak zorundadir (KMK.m.20). Ortak gider borcu için kiraci ve kat maliki müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Yönetici ve diğer kat malikleri, aidat borcunun tahsili için, borçlular aleyhine icra takibi yapabilir, dava açabilir (KMK.m.20/II). Geciken aidat borcuna aylık % 10 temerrüt faizi isleteyebilirsiniz. Ancak kiracının ortak giderlere katılma borcunun kira tutarı ile sinirli olduğunu unutmayınız(KMK.m.22/I) her kesin ev sahibi olması ve aidat borcunu ödeme gücüne sahip olması dilerim.
YARGITAY KARARLARI
T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2008/7782

K. 2008/11868

T. 10.11.2008

• AİDAT BORCU ( Kat Malikinin Yıllardır Ortak Gider ve Aidat Borçlarını Tam Olarak Yatırmadığı/İcra Takibine Maruz Kaldığı - Gecikme Tazminatıyla Sorumlu Tutulacağı )

• GECİKME TAZMİNATI ( Kat Malikinin Yıllardır Ortak Gider ve Aidat Borçlarını Tam Olarak Yatırmadığı - Gecikme Tazminatıyla Sorumlu Tutulacağı )

• GİDER VE AVANS PAYI ( Kat Malikinin Yıllardır Ortak Tam Olarak Yatırmadığı - Gecikme Tazminatıyla Sorumlu Tutulacağı )

634/m.20

ÖZET : Davacı, davalı site yönetiminin kendisi hakkında yaptığı icra takibinde; aidat borcunun tespiti ile gecikme tazminatı borcunun olmadığının tespitini istemiştir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %10 ( 5711 Sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 28.11.2007 gününden itibaren %5 ) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Davacının uzun yıllardan beri bağımsız bölüm maliki olduğu anataşınmazdaki ortak gider ve aidat borçlarını tam olarak yatırmadığı ve anataşınmazdaki bağımsız bölüm ile ilgili gerekli avans ve aidatları ödemekle yükümlü olduğunu bildiği halde bu duruma duyarsız kaldığı anlaşıldığından gecikme tazminatıyla sorumlu tutulması gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde davacı, davalı site yönetiminin kendisi hakkında yaptığı icra takibinde; 1.379 YTL aidat borcu olduğunun tespiti ile gecikme tazminatı borcunun olmadığının tespitini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı dava dilekçesinde, kat irtifaklı anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olduğunu belirterek davalı ile arasında çıkan anlaşmazlık sonucunda hakkında icra takibi yapıldığını ve fazla ödemede bulunduğunu ileri sürerek davalı tarafa 1.379 YTL borçlu olduğunun ve bunun da 650 YTL.sini icra dosyasına yatırdığına karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında da davaya istirdat davası olarak devam edilmesini, icra baskısı altında 6.200 YTL ödediğini ileri sürmüş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, takibe konu 1.694 YTL tutarındaki asıl alacağın 24 YTL.lik kısmından ve 4.739 YTL tutarındaki faizin tamamından davalıya borçlu olmadığının tespitine, 4.056,34 YTL.nin son ödeme tarihi olan 8.5.2007'den itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan istirdatına karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile yasal gerektirici nedenlere ve asıl alacağın miktarının tespitinde herhangi bir yanlışlık bulunmamasına göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %10 ( 5711 Sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 28.11.2007 gününden itibaren %5 ) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Dosya içinde bulunan ve davacı aleyhine yürütülen icra takibine ilişkin dosyadaki takip talebi içeriğinden davalı tarafın gecikme tazminatı da istediği anlaşıldığına göre davacının uzun yıllardan beri bağımsız bölüm maliki olduğu anataşınmazdaki ortak gider ve aidat borçlarını tam olarak yatırmamak suretiyle icra takibine maruz kaldığı ve anataşınmazdaki bağımsız bölüm ile ilgili gerekli avans ve aidatları ödemekle yükümlü olduğunu bildiği halde bu duruma duyarsız kaldığı anlaşıldığından yargılama sırasında mahkemece yapılan inceleme sonucu bilirkişi H.Tarık Erol tarafından düzenlenen 28.01.2008 günlü raporda belirtildiği gibi gecikme tazminatıyla sorumlu tutulması gerekmektedir. Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınarak bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.11.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.
_------------------------------------------------------------------------------------------------_
Ancak, eğer Yönetim Planında bir oran varsa, bu oranı dikkate almak gereklidir.

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2008/4851

K. 2008/6065

T. 26.5.2008

• ORTAK GİDERLERİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAKİP ( İtirazın İptali İstemi - Takip Konusu Alacağın Belirli ve Kolay Hesaplanabilir Olması Nedeniyle İcra İnkar Tazminatına Hükmedilmesi Gereği )

• İCRA İNKAR TAZMİNATI ( Ortak Giderler İçin Yapılan Takibe İtiraz - Takip Konusu Alacağın Belirli ve Kolay Hesaplanabilir Olması Nedeniyle Tazminata Hükmedilmesi Gereği )

• GECİKME TAZMİNATI ( Ortak Giderlerin Ödenmemesi Nedeniyle Yapılan Takip - Ödeme Emrinin Borçluya Tebliğinden İtibaren Hesaplanacağı )

• ORTAK GİDERLERİN BELİRLİ VE KOLAY HESAPLANABİLİR OLMASI ( İtirazın İptali İstemi - İcra İnkar Tazminatına Hükmedilmesi )

634/m. 20, 28

2004/m. 67/2

Özet : Anataşınmazın yönetim planındaki oran dikkate alınarak davacı tarafından ödeme emrinin davalı borçluya tebliğinden itibaren gecikme tazminatına ve takip konusu alacağın belirli ve kolay hesaplanabilir olması nedeniyle icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerekir.
Dava : Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının bağımsız bölüm maliki olduğu sitenin ortak gider ve aidat borçlarını süresinde ödememesi nedeniyle hakkında icra takibine başlandığını, itiraz üzerine takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptalini, takibin devamını ve %40'dan aşağı olmamak üzere inkar tazminatının tahsilini, icra takip dosyasında da takip konusu alacağa %10 aylık gecikme tazminatı uygulanmasını istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, davacının icra inkar tazminatıyla gecikme tazminatı istemlerinin reddine, itirazının iptali ile takibin devamına, asıl alacağa ödeme emrinin davalıya tebliğinden itibaren yasal faiz uygulanmasına karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; kat irtifaklı anataşınmazda davalının irtifak hakkı sahibi, davacının ise yönetici olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. maddesine göre, gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %10 hesabıyla ( 5711 sayılı Yasa'yla bu oran %5'e düşürülmüştür ) gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Aynı Yasa'nın 28. maddesinde, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde olduğu öngörülmüştür. Mahkemece öncelikle anataşınmazın yönetim planındaki oran dikkate alınarak davacı tarafından ödeme emrinin davalı borçluya tebliğ edildiği 08.04.2005 gününden itibaren gecikme tazminatının ve ayrıca takip konusu alacağın belirli, kolaylıkla hesap edilebilir durumda bulunması nedeniyle İcra-İflas Yasası'nın 67. maddesinin ikinci fıkrasına göre istem gibi hükmolunan meblağın %40'ından az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Sonuç : Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince ( BOZULLMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 26.05.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bununla birlikte Yönetim Planında mesela %5 yazıyorsa ancak kat malikleri aralarında aldıkları bir kararla bu oranı %10’a çıkarmışlarsa, burada yönetim planı değişikliğinden söz edilmeli ve KMK m.28/3 uyarınca ka maliklerinin beşte dördünün olumlu oyu aranmalıdır.

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2002/3802
Karar: 2002/4321
Karar Tarihi: 16.04.2002

Özet : Kiracının, kişisel olarak yararlandığından çok aidat ödeme iddiası, ancak şartları varsa kiracı tarafından aralarındaki sözleşmeye dayanılarak malike karşı dava veya takip yoluyla ileri sürülebilir. Bilirkişi raporunda, davacının sorumlu olduğu ortak gider ve avans borcunun saptanmasında yeterli olmayan bu rapora göre kurulan hüküm yerinde görülmemiştir. Mahkemece yapılacak iş, davaya konu dönemle ilgili işletme projesi ve varsa kat malikleri kurulu kararlarına göre davacı payına isabet eden aidat miktarının ne olduğunun, ayrıca işletme defteri ve diğer belgelere göre de aynı dönemde, davacının ödenmeyen aidat borcu olup olmadığının, varsa miktarının saptanması bakımından yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılıp, alınacak raporun uygunluğu da denetlenerek hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır.

(634 S. K. m. 20, 22, 37) (2004 S. K. m. 72)

Dava dilekçesinde menfi tesbit istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava, davalı yönetici tarafından davacı hakkında yapılan ve süresinde itiraz edilmediğinden kesinleşen icra takibine konu olan ortak gider ve avans borcunun bulunmadığının tesbiti istemine ilişkindir.

Davaya dayanak teşkil eden Bursa 8. İcra Müdürlüğünün 1999/2957 Esas sayılı takip dosyasının incelenmesinden, bu davanın davacısı Beyhan Ç. hakkında, kiracısı olduğu bağımsız bölümün 1998 yılı Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık aylarına ait (aylık 8.000.000 TL) 1999 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan ve Mayıs aylarına ait (aylık 25.000.000 TL) aidat borcunun ödenmeyen 149.000.000 TL´si ile aylık %10 gecikme tazminatının tahsili için icra takibinde bulunulduğu ve ödeme emrinin borçlu-davacı Beyhan´a 8.5.1999 tarihinde tebliğ olunmasına rağmen süresi içinde itiraz edilmemesi nedeniyle takibin kesinleştiği anlaşılmıştır.

Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili tüm defter, belge ve kayıtlar üzerinde yaptırtılan inceleme sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda, (işletme projesi gözetilmeden) icra takibine konu edilen dönemde fiilen gerçekleşen harcamalar üzerinden davacının payı hesaplanmış ve buna göre davacının kısmen haklı olduğu sonucuna varılmış, mahkemece de, rapordaki bu saptama yerinde bulunarak davanın kısmen kabulü yolunda hüküm kurulmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20 nci maddesi hükmü uyarınca kat maliklerinden her biri, bu madde de sayılan hususlarla ilgili ortak gider ve avanstan payına isabet eden miktarı zamanında yönetime ödemekle yükümlü olduğu gibi, bu borcunu süresinde ödememesi halinde de gecikilen günler için, aylık %10 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Anılan Yasanın 22 nci maddesi hükmüne göre de, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Kat maliki ve kiracının sorumlu olacağı ortak gider ve avans payı, yine aynı Yasanın 37 nci maddesi gereğince yönetici tarafından düzenlenen işletme projesi ya da bu hususta alınacak kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. İşletme projesi de, ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve giderleri esas alınarak yönetim planı hükümleri çerçevesinde, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde de yukarda sözü edilen Yasanın 20 nci maddesi hükmü uyarınca saptanır.

Bağımsız bölümlerin arsa payları, büyüklükleri veya sair özellikleri dikkate alınarak her bir bağımsız bölüm yönünden belirlenecek gider ve avans payı (aidat), ister malik ister kiracı tarafından ödensin, bağımsız bölüme bağlı olarak oluşan ve sürekli şekilde her ay eksiksiz yönetime ödenmesi gereken bir borç olup, bağımsız bölümün satılarak el değiştirmesi ya da kiracının ayrılması halinde bu kişilerin kullandığı dönem için gerçekleşen harcamaların yönetimce saptanarak fazlalık varsa iadesi gerekmez. Aksine bir uygulama, o bağımsız bölüm için diğerlerinden daha düşük aidat alınması sonucunu doğurur ki bu da eşitliğe, hakkaniyete ve işin gereğine uygun düşmez. Kiracının, kişisel olarak yararlandığından çok aidat ödeme iddiası, ancak şartları varsa kiracı tarafından aralarındaki sözleşmeye dayanılarak malike karşı dava veya takip yoluyla ileri sürülebilir.

Bilirkişi raporunda, davacının sorumlu olduğu ortak gider ve avans borcunun saptanmasında yukarıda açıklanan esaslar gözetilmediğinden yeterli olmayan bu rapora göre kurulan hüküm yerinde görülmemiştir.

Mahkemece yapılacak iş, davaya konu dönemle ilgili işletme projesi ve varsa kat malikleri kurulu kararlarına göre yukarda açıklanan esaslar doğrultusunda davacı payına isabet eden aidat miktarının ne olduğunun, ayrıca işletme defteri ve diğer belgelere göre de aynı dönemde, davacının ödenmeyen aidat borcu olup olmadığının, varsa miktarının saptanması bakımından yeniden bilirkişi incelemesi yaptırtılıp, alınacak raporun uygunluğu da denetlenerek hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.04.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.